Kiinteistösijoittajan veromaailmassa runsaasti vaihtoehtoja
Kiinteistösijoitus voidaan rakentaa monella eri tavalla. Valinnoilla voidaan vaikuttaa siihen, kuka on verovelvollinen, miten sijoitus rahoitetaan, mitä menoja saa vähentää ja milloin veroa on maksettava. Valinta ei ole välttämättä helppo ja yksinkertainen, vaan vaatii jonkin verran ponnisteluja sopivimman vaihtoehdon löytämiseksi.
Omistaminen suoraan vai yhtiön kautta?
Kiinteistösijoittajan ensimmäinen kysymys on, että omistanko kiinteistökohteet suoraan vai yhtiön kautta. Tällä kysymyksellä voi olla yllättävän suuri merkitys, vaikka sijoittamista aloitettaessa ei sijoitustoiminnan laajuus ja tuottavuus ole välttämättä vielä kirkkaina mielessä. Jos sijoituskohteen haluaisi yhtiöittää ja sen käypä arvo on noussut merkittävästi, aiheuttaisi yhtiöittäminen arvonnousun verottamisen pääomatulona, kun kiinteistö sijoitetaan yhtiöön käypään arvoon arvostettavalla apporttisijoituksella. Lisäksi olisi maksettava varainsiirtovero kohteen käyvän arvon perusteella. Yhtiöittäminen aiheuttaisi siten rahan menoa, mutta ei rahan tuloa.
Yksityishenkilö vai yhtiö – veroseuraamukset ja vaihtoehdot
Yksityishenkilön laajamittaistakaan kiinteistöjen vuokraustoimintaa ei pidetä verotuksessa elinkeinotoimintana. Siten yhtiöittäminen ei ilman veroseuraamuksia onnistu, ellei toimintaan liity aktiivista kiinteistöjen kehittämistä. Elinkeinotoimintaa harjoittavana yksityisliikkeenä yhtiöittäminen osakeyhtiöksi onnistuu ilman tulo- ja varainsiirtoveroseuraamuksia. Kiinteistösijoittaminen yksityisliikkeenä taasen ei välttämättä ole mielekästä, koska sijoitustoiminnan juoksevat tulot ovat jaettavaa yritystuloa eli jaetaan pääoma- ja ansiotuloksi liikkeen nettovarallisuuden perusteella. Yrityksen osakeyhtiöksi muuttaminen olisi verotuksellisesti siten järkevää.
Yksityishenkilönä kiinteistösijoittaminen voi olla järkevää, kun kohteena ovat huoneisto-osakkeet asunto-osakeyhtiössä tai keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä. Sijoittajan tulona verotettavista vuokratuotoista voi vähentää sekä hoitovastikkeen että pääomavastikkeen, jos se on yhtiössä käsitelty tulona. Vastikkeeseen sisältyvän lainanlyhennysosuuden vähennysoikeuden rajoittamista on vuosien varrella pohdittu useaan otteeseen, mutta asia ei ole toistaiseksi edennyt lainsäännöksiksi.
Kiinteistösijoittaminen oman sijoitusyhtiön kautta harkitsemisen arvoista
Kiinteistösijoittamisen harjoittaminen oman sijoitusyhtiön kautta voi olla mielekästä useastakin syystä. Kun kotimaisen kiinteistön tai asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeen myynti on aina veronalaista, voi sijoitustuoton investoida uudelleen yhteisöverokannalla maksetulla verolla vähennettynä. Investointiin on käytettävissä yhteisö- ja pääomatuloverokantojen eron verran enemmän varoja. Sijoitusyhtiö on usein järkevä omistaja myös tavallisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeille. Kiinteistöyhtiöhän saa vuokraustuotot, jotka se voi ilman veroseuraamuksia jakaa sijoitusyhtiölle, joka voi niitä sitten käyttää uusiin sijoituskohteisiin taikka jakaa omistajalleen osinkona.
Verotukselliset näkökohdat vuokraustoiminnassa
Laajamittainen vuokraustoiminta ei ole sijoitusyhtiönkään toimintana elinkeinotoimintaa, vaan muuta toimintaa. Käytännössä tällä ei kuitenkaan ole verotuksellista merkitystä, koska toiminnan juoksevat tuotot ja kulut ovat veronalaisia ja vähennyskelpoisia elinkeinotoiminnan tulojen ja kulujen joukossa. Myös kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden luovutusvoitot ja -tappiot kuuluvat tähän samaan joukkoon. Vaikka sijoitukset olisivat sijoitusyhtiön muuta omaisuutta, luovutustappiot olisivat vähennyskelpoisia muista tulolähteen tuloista, ei pelkästään samanlaisen omaisuuden luovutusvoitoista, kuten muut muun omaisuuden luovutustappiot. Siten vuokraustoimintana harjoitettu kiinteistösijoittaminen on verotuksellisesti hyvin lähellä elinkeinotoimintaa, vaikka sitä ei sellaiseksi ole säädettykään.
Menot ja vähennykset kiinteistösijoittamisessa
Kiinteistösijoittaminen on tulonhankkimistoimintaa, jolloin tulon hankkimiseksi tai säilyttämiseksi uhratut menot saa vähentää saaduista tuloista. Jos sijoituskohde on asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön huoneisto-osake, saadaan edellä todetulla tavalla vähentää myös pääomavastike, jolla katetaan yhtiön yhtiölainan lyhennyksistä ja koronmaksuista aiheutuneet menot, jotka on yhtiössä käsitelty tulosvaikutteisesti. Siten tietyissä tilanteissa hankinnan pääomakulutkin voidaan vähentää menona verotuksessa.
Sijoitusyhtiö: Suositeltavin vaihtoehto ripeän arvonnousun kohteissa
Moni sijoittaa kiinteistöihin oman sijoitusyhtiönsä kautta. Se on usein suositeltavin vaihtoehto. Jos ensimmäinen sijoituskohde on ripeän arvonnousun kohteena, on järkevää aloittaa sijoitustoiminta suoraan yhtiöllä, koska sijoituksen siirtäminen yhtiöön voi aiheuttaa merkittävät veroseuraamukset.
Markku Järvenoja
Senior Manager
040 5006 658
Herättikö blogiteksti ajatuksia tai kysymyksiä?
Ota rohkeasti yhteyttä, niin keskustellaan lisää!